Transaktionsvarianten

Ziele des Käufers

Der Käufer, der nicht den „Traditionsbau“ anstrebt, will in aller Regel ein Objekt kaufen.
Aus steuerlichen und/oder betriebswirtschaftlichen Gründen zwingen die Developer die Käufer sich auf mehrere Rechtsgeschäfte und teils sogar mit mehreren Vertragspartnern einzulassen, mit all ihren Problemen, die in dieser website behandelt werden.

Angebot der Developerindustrie

Das Angebot in Schrift, Bild und Ton ist stets die fertige Baute. In formaler Hinsicht erhalten die Käufer oft eine „Mogelpackung“ von kombinierten Verträgen, Kettengeschäfte uam

Kurzdarstellung

  1. Kaufvertrag und Werkvertrag
  2. Kauf einer künftigen Sache
  3. Kaufvertrag mit Werkvertrag

Die Unterscheidungsmerkmale:

  1. Kaufvertrag und Werkvertrag (Grundstückkauf mit Bauleistungspflicht)
    • Land:
      • Öffentliche Beurkundung Landkauf
      • Haftung für Rechts- und Sachmängel nach Kaufsrecht
    • Baute:
      • Ausführung des Bauwerks
      • Haftung für Sachmängel nach Werkvertragsrecht
  2. Kauf einer künftigen Sache
    • Land und Baute:
      • Öffentliche Beurkundung Kauf von Land und Baute
      • Ausführung des Bauwerks nach Baubeschrieb – abgesehen von Innenausbauten – ohne Einflussmöglichkeiten des Käufers
      • Haftung für Rechts- und Sachmängel nach Kaufsrecht
        • oft Abtretung der Gewährleistungsgarantien gegenüber den am Bau Beteiligten vom Verkäufer an den Käufer
  3. Kaufvertrag mit Werkvertrag
    • Land:
      • Öffentliche Beurkundung Landkauf; wird ein „Gesamtpreis“ für Land und Werk verabredet, muss der Werkvertrag mitbeurkundet werden
      • Haftung für Rechts- und Sachmängel nach Kaufsrecht
    • Baute:
      • Ausführung des Bauwerks nach Baubeschrieb mit Einflussmöglichkeiten des Käufers
      • Haftung für Sachmängel nach Werkvertragsrecht.

Detaildarstellung

Das Angebot der Developerindustrie kann Rechtstiteln wie folgt differenziert werden:

  1. Land und Baute von einem Vertragspartner
  2. Land und Baute von verschiedenen Vertragspartnern
  3. Kauf von Land
  4. Kauf von Land und angefangener Baute
    • Grundstückkauf mit angefangener Baute1
  5. Kauf von Land und fertiger Baute
    • Baute bei grundbuchlicher Eigentumsübertragung fertig
    • Baute bei grundbuchlicher Eigentumsübertragung noch fertigzustellen
  6. Kauf von Land und schlüsselfertiger Baute

Zusätzlich komplizierend macht es der Umstand, dass jede der obgenannten Transaktionsvarianten sofort („öffentliche Beurkundung“ und „Grundbuchanmeldung“ uno actu) oder auf Termin, d.h. auseinanderfallend, erledigt werden kann (vide „Terminstruktur“).


1 vgl. Kreisschreiben (Nr. 389) der Verwaltungskommission des Obergerichtes des Kantons Zürich an die Notariate betreffend die Erforschung des Parteiwillens und die Belehrungs- und Beratungspflicht der Urkundsperson beim Kauf von Grundstücken mit projektierter oder angefangener Baute vom 24.11.2010

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