Risiken beim Erwerb mittels mehrerer Rechtsgeschäfte

Immobilien ab Plan müssen nicht, aber können ein Mehrparteienverhältnis bedeuten; vielfach fallen Landverkäufer und Promotor bzw. Produzent der Baute auseinander.

Folgendes ist bei mehreren Vertragspartnern zu beachten (ohne Anspruch auf Vollständigkeit):

1.    Schnittstellen

  1. Baugrundrisiko (Eignung für den Bau ohne Sondermassnahmen (Pfählung etc.)
    1. Der Landverkäufer bedingt die Gewährleistung weg
    2. Der Produzent der Baute schliesst die Haftung für das Baugrundrisiko aus.
    3. In Prospekt und auf der Baureklame-Tafel wird das Gesamtobjekt (Land und Baute) angeboten.
    4. Der Schaden bleibt unerwarteter Weise beim „Käufer“ hängen.
  2. Belastungen / Altlasten
    1. Vielen Standorten sieht nur der Fachmann die mögliche Kontaminierung an bzw. sie lässt sich infolge Renaturierung (zB aufgefüllter Weiher, ehemalige Schrebergartenanlage, früherer Schützenstand, zugefüllte Kiesgrube uam, dass bei Erdbewegungen Ungemach zu erwarten ist
    2. Da der „Käufer“ ja eigentlich nicht selber baut, befasst er sich gar nicht damit und vertraut auf den Promotor
    3. Stösst man beim Aushub auf verschmutztes Erdreich, gibt es einen Baustopp; es gibt Streit über die Kostenfrage, weil der Aushubunternehmer zu spät gestoppt (lose Altlast = Abfall [diese Entsorgungskosten sind vom Auftraggeber (sprich „Käufer“), ggf. vom unsorgfältigen Aushubunternehmer zu tragen / für die noch nicht getrennten Kontaminationen haftet in der Regel der Verursacher, der Staat oder möglicherweise der „Käufer“ (der Verkäufer hat ja jede Gewährleistung wegbedungen]
    4. Beim Kauf von Land und Baute wäre es das alleinige Risiko des Promotors gewesen, für Umtriebe und ggf. für die Sanierungskosten vorweg geradezustehen.

2.    gespaltene Erfüllungsrisiken

  1. Bauteuerung
    1. Im Werkvertrag kann ist es Usanz die Bauteuerung auf den Bauherrn abzuwälzen.
    2. Im normalen Kauf von Land und Baute ist eine Preisgleitklausel unüblich.
    3. Ein kombinierter Kauf –und Werkvertrag verteuert dem Käufer/Bauherrn in der Regel die Baute.
  2. Insolvenz
    1. Das Bauland ist verkauft
    2. Der GU oder TU gelangt in Konkurs oder erstellt das Objekt aus anderen Gründen nicht fertig.
    3. Beim Kauf nach Fertigstellung würde der Käufer dieses Risiko nicht eingehen.
  3. Auflösung des Werkvertrages durch den Unternehmer
    1. Der Unternehmer (GU oder TU) hat im Gegensatz zum Besteller kein zur jederzeitigen Vertragsbeendigung gegen Schadloshaltung des Vertragspartners. Besondere Situationen berechtigen trotzdem zur Vertragsauflösung:
      1. Schuldnerverzug des Bestellers:
        1. Rücktritt ex tunc (bei begonnenem Werk nicht sinnvoll)
        2. Kündigung ex nun (vgl. SIA Norm 118 Art. 190 Abs. 2)
      2. Gläubigerverzug des Bestellers:
        1. Unterlassene Mitwirkung des Bestellers
        2. Rücktritt.
      3. Zahlungsunfähigkeit des Bestellers:
        1. Fristansetzung nach OR 83
      4. unvorhersehbare a.o. Umstände und übermässige Erschwerung in der Fertigstellung des Werkes:
        1. Unternehmer beruft sich auf OR 373 Abs. 2
        2. Unternehmer sucht beim Richter an, es sei ihm zu bewilligen:
          1. Preiserhöhung oder
          2. Vertragsauflösung.
    2. Erlöschen des Werkvertrages von Gesetzes wegen
      1. Untergang Werk vor Ablieferung (OR 376)
      2. Verunmöglichung der Werkfertigstellung aus Verschulden des Bestellers (OR 378 Abs. 2/SIA Norm 118 Art. 185)
      3. Tod des Unternehmers oder Unfähigkeit das Werk zu vollenden, welches jedoch wegen den persönlichen Eigenschaften des Unternehmers bestellt wurde (OR 379 / SIA Norm 118 Art. 186).
    3. Soweit den Besteller an der Vertragsauflösung wirklich ein Verschulden trifft und die erw. Auflösungsgründe nicht nur vorgeschoben sind, ist die Leistungsstörung im Verhältnis zum „Kauf aus einer Hand“ des bestellerischen Selbstverschuldens wegen kein Thema.
    4. Der Besteller („Käufer“) muss
      1. versuchen, die Subunternehmer unter direkten Vertrag zu nehmen, einen selbständigerwerbenden Bauleiter engagieren und selber in traditioneller Weise fertig bauen (Preisrisiko/Regietarife/offene Abrechnung)
      2. einen neuen GU/TU beauftragen, der entweder in Regie baut oder die Gewährleistungsansprüche für die Arbeiten des Vorgängers ablehnt.

3.    Grundsteuern (je nach Kanton und in bestimmten Kantonen [zB GR] Gemeinden)

  1. Kettengeschäfte
  2. Wirtschaftliche Handänderung
  3. uam

können u.U. Steuerfolgen auslösen, die auch den Käufer treffen oder zumindest
mittelbar treffen, wenn der Verkäufer die Grundsteuern nicht bezahlt und das
Gemeinwesen zL des Kaufsobjektes ein Grundsteuerpfandrecht anmeldet.
Weiterführende Informationen: www.grundsteuern.ch

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