Rechtsgeschäftvarianten

Ausgangslage

In der Reihenfolge von

  • Objektvarianten,
  • Parteistruktur und
  • Terminstruktur

ergeben sich folgende übliche Rechtsgeschäfte-Varianten:

Erwerb von einem Vertragspartner

In diesem Fall ist der Veräusserer:

  • Land- und Bauten-Eigentümer

Erwerbsgeschäft:

  • Normaler Grundstückkauf
  • Grundstückkauf mit dem Begriffsmerkmal schlüsselfertig

Erwerb von mehreren Vertragspartnern

Land und Baute von verschiedenen Vertragspartnern

  • Rechtsgeschäfte:
    • Vor Erstellung der Baute
      • Land: Kaufvertrag
      • Baute: Werkvertrag
    • Während Erstellung der Baute
      • Land und angefangene Baute: Kaufvertrag (Baubeschrieb mit Bestandesaufnahme)
      • Fertigstellung der Baute: Werkvertrag
    • Nach Erstellung der Baute
      • Wegen des Akzessionsprinzip, wonach die Baute Bestandteil der des Landes bzw. der Immobilien wird, nur noch eine Partei.

Baurecht (Baurechtsgrundstück)

  • Rechtsgeschäfte:
    • Vor Erstellung der Baute
      • Land: Baurechtsvertrag (Dienstbarkeitsvertrag)
      • Baute: Werkvertrag
    • Während Erstellung der Baute
      • Land: Baurechtsvertrag (Dienstbarkeitsvertrag) und Kauf der angefangenen Baute (Baubeschrieb mit Bestandesaufnahme)
      • Fertigstellung der Baute: Werkvertrag
    • Nach Erstellung der Baute
      • Wegen des Akzessionsprinzip, wonach die Baute Bestandteil der des Landes bzw. der Immobilien wird, nur noch eine Partei.

Stockwerkeigentum

  • Rechtsgeschäfte:
    • Vor Erstellung der Baute
      • Land:
        • Kaufvertrag
          • durch Promotor als Alleineigentümer
          • oder direkt durch alle künftigen StWE-Eigentümer als Miteigentümer
        • Baurechtsvertrag (Dienstbarkeitsvertrag)
      • Bildung von Stockwerkeigentum (vor Erstellung der Baute)
        • durch Promotor als Alleineigentümer
        • durch alle künftigen StWE-Eigentümer als Miteigentümer
      • Baute:
        • Werkvertrag zw. Promoter und GU oder TU
        • Werkvertrag zw. allen StWE-Eigentümern, da StWE besonderes Miteigentum ist und alle StWE-Eigentümer an den gemeinschaftlichen Anlagen ebenso beteiligt sind, und GU oder TU
      • StWE-Verwaltung:
        • Ernennung durch Promotor: meist willfährige Verwaltung, die mit dem Promotoren verbandelt ist
        • Ernennung durch die StWE-Eigentümer als Direkterwerber etc
    • Während Erstellung der Baute
      • Land:
        • Kaufvertrag, einschl. angefangene Baute (Baubeschrieb mit Bestandesaufnahme)
        • Baurechtsvertrag (Dienstbarkeitsvertrag) und Kauf der angefangenen Baute (Baubeschrieb mit Bestandesaufnahme)
      • Bildung von Stockwerkeigentum (vor Erstellung der Baute)
        • durch Promotor als Alleineigentümer
        • durch alle künftigen StWE-Eigentümer als Miteigentümer
      • Baute:
        • Fertigstellung der Baute: Werkvertrag
          • durch Promotor oder
          • durch alle StWE-Eigentümer
        • StWE-Verwaltung: siehe oben
    • Nach Erstellung der Baute
      • Wegen des Akzessionsprinzip, wonach die Baute Bestandteil der des Landes bzw. der Immobilien wird, nur noch eine Partei.

Tipp an den Käufer:

  • Kaufen Sie Land und Baute zusammen, schlüsselfertig.
  • Falls Sie den Kaufvertrag vor oder während der Erstellung der Baute unterzeichnen und die grundbuchliche Eigentumsbübertragung bei Schlüsselübergabe stattfindet, lehnen Sie Staffelzahlungen ab.
  • Falls Sie so am Objekt interessiert, dass Sie die Bedingung von Staffelzahlungen akzeptieren, achten Sie darauf, dass Ihre An- und Teilzahlungen abgesichert sind (Bankgarantie[n]); sie erhalten die Gegenleistung auf Ihre Zahlungen nämlich erst bei der grundbuchlichen Eigentumsübertragung; wird der Vertragspartner vertragsuntreu oder insolvent, so werden Sie die Gegenleistung [sprich die Immobilie] nie erhalten.

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